不動産投資信託REITは、投資家から集めたお金で不動産を購入し、そこから得た利益を投資家に分配する投資商品です。通常の投資信託と比べ分配金が高いことが多く、また、通常の不動産投資と違い少額から始めることができるため、人気のある投資商品です。
今回はREITの基礎知識やメリットやリスク、通常の不動産投資との違いについて解説していきます。
REITって？
REIT（リート）とは「不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）」の略称で、日本では頭にJAPANのJをつけて、J-REITと呼ばれています。投資家からお金を集め、専門の運用会社が不動産などを購入し、そこから得た賃貸収入や売却益などを投資家に分配する投資商品です。
通常の不動産投資は、
・不動産を購入するために多額の資金が必要
・個人が複数の不動産物件を購入するのは難しいため、分散投資がしにくい
・購入した不動産がすぐに売れるとは限らないため、換金性が低い
などのデメリットがありますが、それに対しREITは、
・数万円からの少額でも投資することができる
・複数の物件に対して投資を行うことができるため、分散投資がしやすい
・証券取引所でいつでも売買できるため換金性が高い
などのメリットがあります。
REITの基礎知識
それでは続いてREITの基礎知識をご紹介します。
REITの購入・売却
REITでは、投資家から集めた資金をもとに不動産などを購入し、その不動産より得られた利益を投資家に分配します。
投資家がREITに投資をする際には、株式と同じように、発行された投資証券を購入します。購入した投資証券は、証券取引所においていつでも売却することができます。投資証券の価格は、株式と同様に投資家の需要と供給によって決まりますので、刻々と変動します。
REITの分配金
REITは年に1回から2回決算を行い、投資家に対し分配金を支払います。
REITは利益の90%超を分配するなど、一定の条件を満たすことで実質的に法人税がかからないため、収益を内部保留することなく、ほぼ分配金として支払われます。そのため分配金の利回りが比較的高いことも魅力の一つといえます。
銘柄により不動産の内容やリスクはさまざま
REITが運用する不動産の内容やリスク・リターンは、銘柄によってさまざまです。銘柄による不動産の内容は大まかに次の表のように分類することができます。
| 運用資産タイプ | 内容 | |
| 特 化 型 | オフィス系 | オフィスビルなどビジネス用賃貸物件に特化したREIT |
| 住宅系 | 賃貸マンションなどの居住用物件に特化したREIT | |
| 商業施設系 | 郊外型のショッピングセンターやアミューズメント施設などに特化したREIT | |
| 物流系 | 大型の賃貸物流関連施設に特化したREIT | |
| ホテル系 | ホテルや旅館などの宿泊施設やリゾート施設などに特化したREIT | |
| 総 合 型 | 「オフィス」「住宅」「商業施設」など3タイプ以上の不動産を組み合わせたREIT | |
| 複 合 型 | 「オフィス」と「住宅」のように2タイプの不動産を組み合わせたREIT | |
オフィス型は主に首都圏の不動産に集中しているため、景気との連動性が高く、不動産価格の変動幅が大きいといわれています。それに対し、物流型は契約期間が長いことが多いため、景気の変動を受けにくく、安定した分配金を期待することができます。
その他にも3タイプ以上の不動産を組み合わせリスクを分散した、総合型や複合型などがあります。
REITのメリット
REITにはさまざまなメリットがあります。項目ごとに詳しくみていきましょう。
・少額から投資ができる
通常の不動産投資の場合、不動産を購入するため、多額の資金が必要となります。それに対し、REITは複数の投資家が不動産に投資を行うため、少額から投資を行うことが可能です。
・分散投資ができる
通常、不動産を購入するためには大きな資金が必要となるため、個人が複数の不動産を購入し、分散投資を行うことは困難です。それに対し、REITは少額から購入が可能なため、いくつかの商品を購入することで投資先を分散することができます。
・不動産の維持、管理の手間がかからない
通常の不動産投資は、不動産の維持・管理及び運営が必要となります。投資家自身が大家さんとして管理などを行う場合や、管理・運用を外部委託する場合もありますが、いずれにせよ費用や手間がかかってしまいます。REITは不動産投資のプロが不動産の維持・管理・運用まで全て行うため、手間や追加の費用がかかることがありません。
・換金性が高い
通常の不動産投資の場合は、不動産を売ろうと考えてもすぐに売れるとは限りません。さらには手続きも複雑で、仲介業者への手数料などの費用も必要となります。それに対し、REITは株式と同じく、証券取引所でいつでも売却することが可能です。
・分配金の利回りが高い
うえで見た通り、REITは収益のほとんどを投資家に分配します。そのため、分配金の利回りが比較的高く、2019年2月現在の平均予想分配金利回りは４.02％となっています。
REITのリスク
REITにはさまざまなメリットがありますが、リスクも存在します。ここではREITのリスクについて説明していきます。
不動産市場のリスク
REITは不動産への投資を行うため、賃貸市場や売買市場などの影響を受けます。そのため、市場の変動で賃貸収入が減少したり、物価価格が低下したりすると、投資証券の価格や分配金が減ってしまうリスクがあります。
金利変動リスク
REITを運用するための資金は、投資家から資金を集めるほかに金融機関からの借入によって賄っている場合があります。その場合、金利が上昇すると、支払う利息が多くなるため、REITの収益に影響を及ぼす可能性があります。
地震や火災などによるリスク
保有している不動産が地震や火災などに被災し、建物が倒壊してしまった場合、不動産からの収益が得られない為、分配金に影響を及ぼすリスクがあります。
上場廃止になるリスク
証券取引所が定める上場基準に抵触するなどにより、REITが上場廃止になった場合は取引が困難になる可能性があります。
通常の不動産投資との違い
REITと通常の不動産投資の違いを表にまとめたものを見てみましょう。
| 通常の不動産投資 | REIT | |
| 投資対象 | 個人なら居住用不動産 | オフィスやホテルなどを含めたさまざまな物件 |
| 必要資金 | 大きな資金が必要 | 少額から投資することができる |
| 物件選定 | 専門知識が必要なため難しい | 専門家が良質な物件を選ぶため不要 |
| 分散投資 | 個人では困難 | 可能 |
| 物件の維持・ 管理・運営 |
投資家自身が管理するか、外部委託する | 不要 |
| 換金性 | すぐに売却できるとは限らない | いつでも売却することができる |
通常の不動産投資の場合は、大きな資金や専門知識、物件の管理等が必要となりますので、資金に余裕がある上級者向けの投資方法といえるでしょう。一方REITは少額から始めることができ、管理等も必要がないため、初心者にも始めやすい投資方法です。
まとめ
