マイホーム購入の基礎知識 ～住宅ローンや節税方法などを解説

マイホームの購入は、人生における一大プロジェクトだといえるでしょう。住宅の価格は高額です。購入にあたっては、頭金をきちんと準備するなど計画的に物事を進めることが大切です。今回は、住宅ローンの組み方、マイホーム購入に際しての節税方法、および頭金を確実に貯めるためにおすすめの財形住宅貯蓄についてご紹介します。

住宅ローンはどのように組んだらいい？

マイホームを購入するためには住宅ローンを組まなければならない人がほとんどでしょう。住宅ローンはどのように組めばいいのか、および住宅ローンを組む際の注意点について見ていきましょう。

頭金は生活予備費を考えて決めよう

マイホームの購入代金は、頭金と住宅ローンの借入金で支払います。頭金が多いほど、住宅ローンの借入れが少なくてすみますので、返済はその分ラクになります。頭金は一般に、物件価格の1～2割を用意すると良いといわれます。

ただし、今ある貯金をすべて頭金に回してしまうことは避けなければなりません。
残しておくべきお金には、

・ 近い将来のための貯金
・ 生活予備費

の2種類があります。

〇近い将来のための貯金
生活をしていくうえで、子供の学費や引越し費用、車の買い替え費用など、近い将来に見込まれる出費があるでしょう。それらの出費に充当するための貯金を残しておく必要があるのはいうまでもありません。

〇生活予備費
将来のための貯金のほかに残しておくべきお金は、生活予備費です。生活予備費は、一家の大黒柱が病気やケガで倒れるなど、万が一の場合に備えるためのお金です。しばらくの期間、収入が全く途絶えても生活していけるだけのお金を蓄えておかなければなりません。

生活予備費は、会社員であれば生活費の3ヶ月～6ヶ月分、派遣社員や自営業者なら1年分が目安となります。そこまでは無理であるなら、この半分くらいの額までは許容範囲となるでしょう。

今の家賃を目安に借入可能額を検討する

住宅ローンの借入額は、無理なく支払える返済額がいくらなのかによって決まります。無理なく支払える返済額は、今の家賃を目安にするのがいいでしょう。今の家賃を無理なく支払っているのなら、住宅ローンの返済額がそれと同じ場合にはやはり無理なく支払えるはずだからです。

金利が年率1.5％で35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件では、毎月の返済額による借入可能額の目安は次のようになります。

ただし、購入する物件がマンションの場合には、毎月の返済額のほかに管理費や駐車場代などの支払も必要になります。また、年収によっては上の通りの借入れができないこともあります。

頭金なしは破綻リスクが高くなるので注意

近年では、頭金なしでマイホームを購入する人も増えています。以前は2～3割の頭金を求めていた銀行の融資姿勢が軟化しているからです。住宅ローンのほかに保証料や登記代などの諸費用も融資する銀行があり、その場合には初期費用は全くなしでマイホームを購入することができます。

しかし、頭金なしでのマイホーム購入は破綻リスクが高くなるので注意が必要でしょう。誰にとっても、病気やケガ、リストラなどで職を失うリスクがあり、そうなった場合には家を売却することによりローンを返済しなければならなくなることもあります。
ただし、住宅の時価は購入してから年数が経つにつれて下落します。一般に、頭金を2割入れた場合には住宅の時価はローン残高と同程度になるのに対し、頭金なしの場合は住宅の時価はローン残高を下回ってしまうといわれます。
住宅の時価と住宅ローン残高が同程度で、住宅を売却することによりローンが完済できれば問題はありません。しかし、住宅の時価がローン残高を下回り、住宅を売却してもローンが完済できない場合は、最悪のケースでは自己破産などに追い込まれることもあります。

頭金をきちんと用意した場合には住宅ローンの金利が優遇されることもあります。マイホームは、頭金をきちんと用意したうえで購入するのがおすすめです。

マイホーム購入に際しての節税方法

マイホームを購入する場合には「住宅ローン控除」を利用することにより税金を節約することができます。住宅ローン減税の概要と手続方法について見ていきましょう。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでから10年間にわたり、ローン残高の上限を4,000万円として、ローン残高の1％が所得税から差し引かれる減税です。住宅ローン残高が3,000万円であったとしたら、所得税が年間で30万円も安くなります。30万円が減税されると、一般の家庭であれば所得税を全く支払わなくても良くなることもあるでしょう。

配偶者控除や保険料控除などの一般の控除は、控除される金額は「所得」の金額から引かれます。したがって、控除金額と減税される金額は一致せず、減税金額は控除金額より一般に小さくなります。

それに対して住宅ローン控除は、控除金額は「所得税」の金額から引かれます。控除金額がそのまま減税金額となりますので、大変効果が高い節税の方法だといえます。

住宅ローン控除の手続き方法

住宅ローン控除を受けるためには確定申告をしなくてはなりません。自営業の人は、毎年確定申告をしますから、その際に住宅ローン控除の手続きをすれば問題ありません。

会社員の人は、確定申告はせず、源泉徴収と年末調整によって所得税を納税しています。その場合でも、住宅ローン控除を受けるためには、初年度は確定申告をしなくてはなりません。

確定申告は、売買契約書のコピーや住宅ローンの年末残高証明書などの必要書類を揃えたうえで、1月～3月15日までに税務署で行います。確定申告は一般に2月16日からとされていますが、この場合は1月から手続きができます。

確定申告で手続きを行うと、税務署から「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書等」が、2年目～10年目の手続き用に9枚まとめて送られてきます。2年目以降は、この申告書と住宅ローンの年末残高証明書を会社に提出することにより、年末調整で手続きを行うことができます。

頭金を確実に貯めるには財形住宅貯蓄の利用もおすすめ

上で見たように、マイホームを購入する際には頭金をきちんと準備することが重要です。しかし、一般に貯金は、「しなくては」と思いながらもなかなかできないことも多いでしょう。頭金を確実に貯めるためには、「財形住宅貯蓄」の利用もおすすめの方法の一つです。

財形住宅貯蓄とは、国の法律にもとづき、会社が窓口となって行う社内貯蓄制度「財形」の一部で、財形年金貯蓄と合わせて550万円まで利子等に税金がかからない貯蓄制度です。積立金は給与から天引きされ、積立期間は「5年以上」と決まっていて、資金の使い道も住宅の購入やリフォームなどに限られていますので、マイホーム購入の頭金を確実に貯めることができます。

積立期間が5年以上になると、「財形持家転貸融資」と呼ばれる長期で低利の住宅ローンの借入れを、積立金の10倍を限度として受けることができます。一般の住宅ローンは、年収などにより融資を受けられないこともあります。それに対して財形持家転貸融資は、積立金の10倍までは確実に受けられることが大きなメリットだといえるでしょう。

まとめ

マイホームの購入は、人生でいちばん大きな買い物といわれています。マイホームの購入を検討する際は、頭金をきちんと準備し、住宅ローンは返済に無理がない範囲で借入れましょう。

頭金を準備するには、財形などの貯蓄のほか、投資もおすすめの方法の一つとなります。投資信託や太陽光発電ファンドなど、初心者でも始めやすい投資を検討してみるのも良いでしょう。